Immobiliare, il mercato frena ma non crolla: compravendite ferme e affitti in crescita nel secondo trimestre 2026

16/09/2026 ECONOMIA Condividi Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Il mercato immobiliare italiano si trova in una fase di stallo che non assomiglia a una crisi, ma nemmeno a una ripresa. Il sondaggio congiunturale realizzato da Banca d'Italia, Tecnoborsa e Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate sul secondo trimestre del 2026 restituisce l'immagine di un settore trattenuto non dalla domanda, quanto piuttosto da un'offerta che continua ad assottigliarsi.

Nel periodo aprile-giugno gli agenti immobiliari hanno segnalato un rallentamento dei prezzi di vendita, con margini di sconto e tempi di vendita che restano sui livelli minimi dall'inizio delle rilevazioni. La domanda di abitazioni rimane contenuta, mentre gli incarichi a vendere continuano a ridursi, con il saldo tra agenzie che registrano un calo dei nuovi mandati e quelle che ne vedono un aumento fermo a -26 punti percentuali.

Compravendite ferme, ma le nuove costruzioni corrono

I dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate confermano un quadro di sostanziale stabilità per le transazioni residenziali. Tra aprile e giugno sono state registrate in Italia 201.596 compravendite, praticamente identiche alle 201.344 dello stesso periodo del 2025, con una variazione tendenziale di appena +0,1%. A sostenere questo lievissimo progresso sono state soprattutto le operazioni concluse nei Comuni capoluogo e nelle aree del Sud e del Nord-Ovest, mentre il Centro Italia ha mostrato un calo dello 0,7%.

A livello cittadino emergono dinamiche differenziate. Napoli guida la crescita con 2.236 compravendite e un aumento del 4,2%, seguita da Genova e Bologna, mentre Roma e Torino registrano incrementi inferiori al punto percentuale. Milano si ferma sostanzialmente sui livelli dell'anno precedente, con 6.492 transazioni contro le 6.491 del secondo trimestre 2025. In controtendenza Palermo e Firenze, che segnano rispettivamente -2,6% e -8,2%.

Il vero elemento di vivacità arriva dal segmento delle nuove costruzioni. Le compravendite di abitazioni di nuova edificazione hanno raggiunto quota 12.902 nel trimestre, con un balzo del 30,8% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. La crescita rispetto al primo trimestre del 2026 è del 19%, e l'incidenza delle nuove costruzioni sul totale delle transazioni residenziali sale al 6,4%, dal 5% del secondo trimestre 2025. Milano è la città dove il nuovo pesa maggiormente, con una quota del 12% delle compravendite complessive.

Affitti in accelerazione trainati dai contratti agevolati

Il comparto delle locazioni mostra una dinamica decisamente più sostenuta rispetto alle compravendite. Le abitazioni locate con contratto registrato nel secondo trimestre 2026 sono state oltre 248 mila, in aumento del 3,1% su base tendenziale. Nei Comuni ad alta tensione abitativa, dove la domanda di alloggi supera strutturalmente l'offerta disponibile, la crescita arriva al 3,7%.

La composizione della crescita rivela un cambiamento nelle preferenze contrattuali. L'aumento delle locazioni è trainato dai contratti agevolati, sia stabili sia brevi, mentre i contratti ordinari di lungo periodo registrano un calo. Il canone annuo complessivo pattuito nei nuovi contratti si attesta a 1,7 miliardi di euro, in crescita del 6,3% su base tendenziale, con incrementi rilevanti in quasi tutti i segmenti e l'unica eccezione dei contratti ordinari di lungo periodo, dove il canone rimane sostanzialmente stabile.

Il sondaggio di Banca d'Italia conferma questa tendenza: la quota di agenzie che hanno locato almeno un immobile è salita all'83%, dal 79% del trimestre precedente, e il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione dei canoni si è attestato a 32 punti percentuali. Le dinamiche restano però divergenti sul territorio: nel Nord-Ovest il saldo è sceso a 17 punti, mentre nelle altre aree si osserva una ripresa.

Mutui: accesso al credito disteso ma i tassi tornano a salire

Le condizioni di accesso al credito rimangono distese secondo il sondaggio della Banca d'Italia, e continuano a incidere in misura modesta sulle cessazioni degli incarichi a vendere. La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario si è attestata al 63%, in lieve calo rispetto al trimestre precedente, mentre il rapporto tra prestito e valore dell'immobile è rimasto stabile su livelli storicamente elevati, intorno al 78%.

I dati dell'Agenzia delle Entrate offrono una lettura complementare: sul totale degli acquisti da parte di persone fisiche, la quota finanziata con mutuo si ferma al 46,6%, con un tasso di interesse medio del 3,57%, in leggero calo rispetto al 3,62% del primo trimestre 2026. Il capitale finanziato con mutui ipotecari per l'acquisto di abitazioni supera i 12 miliardi di euro.

Il contesto sui tassi, tuttavia, è in evoluzione. Dopo tre riunioni di attesa, a giugno la Banca Centrale Europea ha aumentato i tassi di riferimento di 25 punti base, portando quello sui depositi al 2,25%. Si tratta del primo rialzo dal 2023. Per i mutui a tasso variabile, il TAN è passato dal 2,64% di gennaio al 3,05% di settembre, e le simulazioni indicano un possibile ulteriore incremento fino al 3,3% entro fine anno.

Prezzi in rallentamento e divari territoriali

Sul fronte delle quotazioni, il rallentamento è evidente ma non drammatico. Il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione dei prezzi di vendita si è ridotto a 7 punti percentuali, dai 12 del trimestre precedente, pur restando superiore al livello dello stesso periodo del 2025. Il rallentamento è risultato particolarmente marcato nel Nord-Ovest, dove il saldo è sceso a 1 punto da 11.

Il notaio Giuseppe Levante commenta i risultati del sondaggio sottolineando come il mercato sia frenato non dalla domanda, ma da un'offerta che continua ad assottigliarsi. I margini di sconto sui prezzi richiesti restano contenuti, intorno al 7,1%, e i tempi di vendita si mantengono stabili sui 5,2 mesi, entrambi vicini ai minimi storici.

Le locazioni brevi si confermano un fattore rilevante nel mercato: la quota di agenzie che le giudicano un fenomeno significativo nel proprio mercato di riferimento si mantiene stabile al 54%, con incidenze più elevate nel Centro e nel Sud e Isole, dove raggiunge il 65%.