Agevolazione prima casa: la Cassazione chiarisce i casi di usufrutto e cambio di destinazione
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Redazione Economia
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La Corte di Cassazione, con due recenti ordinanze, fornisce importanti chiarimenti sulle condizioni per mantenere o ottenere nuovamente le agevolazioni prima casa, adottando un'interpretazione focalizzata sulla sostanza della situazione piuttosto che sul rigido formalismo.
Donazione dell'usufrutto e mantenimento del beneficio
Non si perde il beneficio fiscale della prima casa se, prima dei cinque anni, si dona il solo diritto di usufrutto sull'immobile, trattenendo per sé la nuda proprietà. Questo è il principio stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 25863 del 22 settembre 2025. La Corte ha motivato la decisione sostenendo che l'acquisto della nuda proprietà ha "pari attitudine" a realizzare un progetto abitativo meritevole di agevolazione, proprio come l'acquisto della piena proprietà. L'attenzione è quindi posta sulla finalità residenziale effettiva dell'operazione.
Cambio di destinazione d'uso per una nuova agevolazione
In un'altra pronuncia dello stesso giorno (n. 25868), i giudici hanno esaminato il caso di un contribuente che, pur avendo già usufruito del beneficio per un immobile, lo richiedeva per una nuova abitazione. La Cassazione ha stabilito che l'agevolazione è acquisibile se l'immobile precedentemente posseduto ha subito un cambio di destinazione d'uso, venendo ad esempio riclassificato al catasto come A/10 (studi privati). In tali casi, poiché l'immobile non è più tecnicamente un'abitazione, viene meno l'ostacolo a fruire nuovamente della agevolazione.
La sostanza al centro delle decisioni
Queste due decisioni delimitano con precisione i confini dell'agevolazione. Da un lato, si tutela il progetto di chi cede l'usufrutto (ad esempio per successione) ma mantiene un legame sostanziale con l'immobile. Dall'altro, si riconosce che una modifica concreta della destinazione dell'immobile precedente legittima una nuova richiesta del beneficio.
Il caso del contratto di cambio camere
Le sentenze richiamano anche la fattispecie del "contratto di cambio camere", una permuta in cui un immobile viene scambiato con la costruzione di un'abitazione. Anche in questo caso, la giurisprudenza conferma che l'agevolazione è applicabile a patto che la nuova unità sia effettivamente destinata a diventare la residenza principale. È un'ulteriore prova di come l'interprete valuti l'effettiva destinazione abitativa del bene al di là della forma contrattuale.
