Locazione, non solo emergenza: quando l’affitto diventa un’industria da 50 miliardi

02/04/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Il mercato della locazione in Italia, spesso raccontato esclusivamente attraverso l’angusta lente del caro vita o del disagio sociale, sta vivendo una mutazione ben più strutturale. Quella che storicamente veniva considerata una scelta obbligata per i ceti meno abbienti o una soluzione temporanea per i giovani, si è trasformata in un vero e proprio colosso industriale, capace di muovere capitali paragonabili a quelli delle grandi infrastrutture. A delineare questo cambio di paradigma è il rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa”, presentato da Scenari Immobiliari, che ridisegna la mappa delle città italiane non più solo in base al mattone venduto, ma alla loro capacità di attrarre inquilini. Il dato, in tal senso, è inequivocabile: laddove il mercato dell’affitto funziona – con una miscela equilibrata di offerta pubblica, privata e soluzioni temporanee – l’intero ecosistema urbano ne trae beneficio in termini di competitività e innovazione.

A suffragare questa tesi non sono solo le dichiarazioni d’intenti, ma i numeri imponenti registrati nell’ultimo anno, che spazzano via ogni residua visione assistenzialistica del settore. Secondo le analisi condotte, il 2025 ha segnato un autentico record, con la stipula di oltre 1,33 milioni di nuovi contratti, un incremento del 4,4% che ha generato un monte canoni complessivo vicino ai 50 miliardi di euro annui. A questi, va aggiunto un giro d’affari di 6,5 miliardi derivante dalle locazioni brevi, a dimostrazione di quanto il comparto sia ormai variegato e complesso. Lo stesso presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, ha sottolineato come quasi otto milioni di famiglie italiane vivano oggi in affitto, un esercito di utenti che paga un conto salato ma che al tempo stesso alimenta una macchina economica che l’Europa guarda con attenzione, trainata da colossi come Regno Unito e Germania.

La corsa dei canoni e la febbre dei grandi centri

Se il mercato cresce in volume, i prezzi, inevitabilmente, seguono la legge della domanda e dell’offerta. E qui, nonostante la narrativa emergenziale sia solo una delle facce della medaglia, i numeri registrati all’inizio del 2026 restituiscono un quadro di forte tensione. Nel primo trimestre del 2026, infatti, i canoni di locazione hanno subito un’accelerazione decisa, segnando un +4% su scala nazionale secondo l’ultimo report del portale idealista. Un incremento che ha portato il costo medio al metro quadro a 14,8 euro, sfiorando il massimo storico di 14,9 euro. Un dato, questo, che fotografa una pressione abitativa concentrata soprattutto nei poli universitari e lavorativi, dove trovare una casa diventa un’impresa sempre più dispendiosa.

Milano si conferma, senza sorprese, il cuore pulsante e più costoso della penisola. Nella città meneghina, i canoni raggiungono una media di 23,3 euro al metro quadro, con punte nel Centro storico che toccano i 35 euro. Ma attenzione, il fenomeno non riguarda solo il capoluogo lombardo: Roma ha infranto il suo massimo storico arrivando a 19,8 euro al metro quadro, mentre città come Bologna e Napoli mostrano crescite a doppia cifra. Una vera e propria fiammata che, complice la difficoltà di accesso ai mutui per la prima casa, spinge un numero crescente di famiglie verso la locazione, rendendola – di fatto – una scelta obbligata anziché opzionale.

Trasformazione delle abitudini e il nodo dell’offerta inesistente

Di fronte a questa escalation, le abitudini degli italiani si stanno modificando radicalmente. L’impennata dei prezzi di vendita nei grandi centri urbani ha letteralmente espulso una fetta significativa della popolazione dal mercato della proprietà, riversandola su quello degli affitti. Tuttavia, come evidenziato anche dal rapporto di Scenari Immobiliari, l’offerta di case in locazione fatica a tenere il passo. Esiste un paradosso italiano fatto di milioni di abitazioni non utilizzate o sottoutilizzate, che convivono con una scarsità cronica di immobili moderni e gestiti professionalmente. Una frammentazione, quest’ultima, che impedisce al mercato italiano di raggiungere la maturità di altri paesi europei, dove il “living” è considerato un’asset class a tutti gli effetti.

A cambiare è anche la tipologia contrattuale, segnale di una domanda sempre più liquida e temporanea. Il contratto ordinario di lungo periodo, quello da 4+4 anni, ha ormai superato la soglia critica del 30% delle nuove stipule, cedendo il passo a formule agevolate e transitorie. Un esempio lampante arriva da Milano, dove i contratti destinati agli studenti sono quasi raddoppiati in due anni, una rivoluzione silenziosa che testimonia come la città si stia adattando a flussi di popolazione non stanziali ma altamente redditizi per i proprietari. È un circolo virtuoso per l’economia, spesso vizioso per le tasche degli inquilini, che spinge verso la ricerca di un nuovo equilibrio tra rendita e sostenibilità sociale.