Crisi della casa, affitti transitori al 31,4%: dieci anni di mercato stravolto

24/09/2026 ECONOMIA Condividi Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Chi cerca casa oggi in una grande città o in una località turistica si scontra con una realtà ben diversa rispetto a qualche anno fa. Trovare un appartamento in affitto a un prezzo ragionevole è diventato un’impresa complicata, quasi un terno al lotto. Il mercato immobiliare sta affrontando una trasformazione profonda, guidata dal boom degli affitti brevi e da un turismo in forte crescita, che sta ridisegnando il volto dei centri urbani e spingendo fuori chi ci vive stabilmente.

Dieci anni di locazioni: la metamorfosi degli annunci

Il mercato della locazione in Italia è cambiato fortemente nell’ultimo decennio, pur senza ridursi nel complesso. La quota di annunci in locazione transitoria è passata dall’1,6% al 31,4% dello stock complessivo in affitto, mentre la locazione di lungo termine è scesa dal 97,3% al 62,9%. È quanto emerge dall’analisi condotta dall’Ufficio Studi di idealista, che ha ricostruito l’andamento decennale degli annunci di affitto sulla piattaforma, distinguendo tra contratti 4+4 o 3+2 e formule transitorie da 1 a 18 mesi.

Lo stock totale delle abitazioni in affitto si è ridotto di appena il 2,3%: il mercato non ha perso immobili, li ha redistribuiti, spostando una parte consistente dell’offerta dagli affitti tradizionali a quelli di durata limitata. La riduzione dell’offerta di lungo termine, indicata nel 34,8% nell’arco del decennio, non coincide dunque con un calo equivalente del numero complessivo di abitazioni disponibili.

Sul fronte dei prezzi, la distanza tra le due formule contrattuali si è ampliata. Per gli affitti transitori il canone medio rilevato nel secondo trimestre 2026 è pari a 21,6 euro al metro quadro al mese, contro 14,5 euro per le locazioni di lungo termine. Dieci anni prima i valori erano più ravvicinati: 9,9 euro per i transitori e 8,8 euro per i tradizionali.

Il differenziale riflette, secondo l’analisi, sia il costo aggiuntivo dei servizi spesso inclusi in questa tipologia contrattuale, come arredo e utenze, sia la tendenza dei proprietari a concedere durate più brevi solo in cambio di un canone più elevato.

L’impatto sui bilanci delle famiglie

Secondo l’ultimo report della Commissione europea, in Italia i canoni assorbono più della metà del reddito disponibile. Il rapporto tra affitto e reddito, calcolato su un appartamento tipo di 60 metri quadrati, raggiunge il 76% a Milano, il 65% a Roma e il 48% a Bologna. Il 19,4% degli affittuari si trova in condizioni di “housing cost overburden”, spendendo per la casa una quota di reddito talmente elevata da compromettere ogni altra voce di spesa.

“Sono numeri che raccontano un Paese dove lavorare non basta più a garantirsi un tetto”, dichiara il segretario generale del Sunia Stefano Chiappelli. “Quando l’affitto arriva a mangiarsi tre quarti dello stipendio non stiamo parlando di un disagio ma di un’emergenza sociale che il governo continua a sottovalutare”.

A pesare sul potere d’acquisto concorre anche la dinamica salariale. Secondo l’Ocse, in Italia i salari reali sono ancora pari o inferiori ai livelli precedenti alla pandemia di Covid-19, nonostante il tempo trascorso dallo shock pandemico. L’Istat rileva che alla fine del 2025, rispetto a gennaio 2019, l’inflazione è aumentata del 23%, mentre la crescita delle retribuzioni si è fermata al 13,2%, con una perdita di potere di acquisto dell’8,6%.

L’incremento del costo degli affitti tradizionali, secondo l’analisi di Aigab, va ascritto anche all’aumento dell’indicizzazione Istat del 12,5% negli ultimi due anni e a un’inflazione che negli ultimi quattro anni è stata pari al 22% a fronte di un mancato adeguamento salariale.

Sfratti e morosità in crescita

I dati del ministero dell’Interno fotografano una situazione sempre più tesa. Nel 2024 i provvedimenti di sfratto sono stati 40.158, in aumento dell’1,99% sul 2023, e il 74,8% è stato emesso per morosità. Le richieste di esecuzione sono salite a 81.054, con un incremento del 9,82%.

“I nostri sportelli lo confermano ogni giorno: negli ultimi mesi gli accessi per morosità e rischio sfratti sono raddoppiati”, prosegue Chiappelli, che accusa l’esecutivo di non aver rifinanziato in modo adeguato il fondo di sostegno all’affitto e per la morosità incolpevole per il quarto anno consecutivo.

In parallelo, gli affitti brevi continuano a sottrarre stock abitativo alla locazione residenziale in alcune città: a Firenze rappresentano il 12%, a Venezia l’11%, con effetti al rialzo sui canoni segnalati da oltre otto agenzie immobiliari su dieci secondo le rilevazioni di Banca d’Italia. A giugno 2026 risultano 492 mila le seconde case con annunci online per affitti brevi, pari all’1,4% del totale delle abitazioni residenziali esistenti e al 5,2% delle seconde case inutilizzate.

La maggior parte di questi immobili era già nella disponibilità della famiglia proprietaria, proveniente da eredità o da case sfitte, e solo il 2,2% era precedentemente locato a lungo termine.

La risposta europea e i nodi aperti

All’inizio del mese la Commissione europea ha annunciato nuove misure contro l’esplosione degli affitti brevi nelle città turistiche. La proposta, denominata “Affordable Housing Act”, fornisce un primo quadro comune per armonizzare provvedimenti diversi presi finora da città come Parigi, Barcellona e Venezia ed evitare i ricorsi di aziende come Airbnb contro le restrizioni. Una serie di criteri definirà le “aree sotto pressione abitativa”, dando alle autorità locali la possibilità di introdurre limitazioni agli affitti brevi anche di uso turistico.

Gli amministratori dovranno verificare se il rapporto tra prezzo medio di vendita e reddito disponibile pro capite è pari ad almeno otto anni e se tale rapporto è aumentato negli ultimi dieci anni.

La decisione se intervenire e quali misure adottare spetta comunque alle autorità competenti, poiché le scelte di politica abitativa rimangono di competenza nazionale, regionale e locale. L’obiettivo dichiarato è offrire certezza giuridica alle autorità che decidono di agire nelle aree caratterizzate da tensione abitativa, tutelando al contempo il mercato unico e rispettando il principio di sussidiarietà.

In alcune città e località turistiche molto frequentate, dove la pressione sul mercato immobiliare è più forte, il crescente utilizzo di abitazioni per finalità diverse dalla residenza principale può aggravare i problemi di disponibilità e accessibilità economica a livello locale.