Nuove regole per gli immobili donati: chi compra non rischia più la restituzione

27/11/2025 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Una modifica normativa di portata storica, inserita nel decreto semplificazioni ormai approvato in via definitiva, sta per rivoluzionare il mercato immobiliare italiano, liberando da un vincolo secolare la compravendita di quegli immobili che il venditore ha acquisito tramite una donazione. La riforma, che recepisce una proposta avanzata dal Consiglio Nazionale del Notariato, interviene in maniera decisa su una delle zone d'ombra che da anni imbrigliavano la libertà negoziale dei cittadini e rallentavano la circolazione dei beni, garantendo ora all'acquirente la piena certezza di non vedersi mai più contestare il diritto di proprietà sull'immobile acquistato. Si tratta di un cambiamento epocale, che spazza via un'incertezza giuridica capace di generare contenziosi lunghi e costosi, con evidenti benefici per le famiglie e per tutti gli operatori del settore, i quali vedono finalmente sanata una lacuna che penalizzava ingiustamente gli scambi.

Il meccanismo della rivalsa si sposta sul donatario

Il cuore della novità legislativa risiede in un ribaltamento delle tutele, che di fatto sposta il rischio della rivalsa dal soggetto estraneo, colpevole solo di aver acquistato in buona fede, verso colui che materialmente ha beneficiato della donazione. Prima dell'intervento del legislatore, infatti, qualora una donazione avesse pregiudicato le quote di legittima spettanti agli eredi, questi ultimi potevano agire per riavere l'immobile direttamente contro il terzo acquirente, il quale, seppur in buona fede, si trovava costretto a restituire il bene. Ora, invece, la norma stabilisce con chiarezza che la tutela degli eredi lesi si eserciterà esclusivamente nei confronti del donatario-venditore, il quale dovrà corrispondere un equivalente valore in denaro, mentre l'acquirente potrà dormire sonni tranquilli, vedendo il proprio diritto di proprietà messo al sicuro da qualsiasi azione di riduzione.

Un esempio pratico per comprendere la svolta

Per rendere l'idea della portata concreta del provvedimento, basti pensare a un caso tipico: un genitore, rimasto vedovo, decide di donare in vita un appartamento a uno solo dei suoi tre figli, morendo poi senza aver lasciato un testamento. In una simile situazione, gli altri due figli, la cui quota di legittima è stata intaccata dalla donazione, potevano in passato far valere le proprie ragioni sul bene immobile, rivendicandolo dall'ignaro cittadino che lo aveva nel frattempo comprato dal fratello. Con la riforma, quel cittadino è definitivamente protetto; gli eredi, che pure mantengono il diritto a vedere risarcita la propria porzione, potranno ora agire esclusivamente per ottenere un indennizzo economico dal fratello che ha venduto l'immobile, il quale, avendne incassato il prezzo, si trova nella posizione più logica per far fronte all'obbligo.

Uno sguardo più ampio al contesto delle riforme

Questa importante innovazione non giunge isolata, ma si inserisce in un più articolato processo di ammodernamento del diritto successorio e delle donazioni, un percorso che ha visto recentemente l'entrata in vigore di un decreto legislativo che ha introdotto ulteriori semplificazioni procedurali e una razionalizzazione del sistema tributario. Tali interventi, nel loro complesso, mirano a infondere una maggiore certezza del diritto negli atti che riguardano il patrimonio delle famiglie, snellendo gli iter burocratici e agendo, a partire dal prossimo anno, anche sulle imposte di registro, sulle tasse ipotecarie e catastali, con l'obiettivo dichiarato di rendere il sistema più fluido e meno oneroso per i cittadini.